Contacteer ons via +32 (0)15 21 21 21

Nieuws en info

ONROERENDE VOORHEFFING

Pand raakt niet verhuurd, minder ‘grondlasten’ betalen?

U wilt uw oude bedrijfspand of een (geërfde) woning verhuren, maar deze raakt niet meteen verhuurd en staat dus een tijdje leeg. Krijgt u dan een vrijstelling of vermindering van onroerende voorheffing (ov)? De rechtspraak verduidelijkt ...

 

Minder ov voor ‘improductief’ pand?

Minder ov? U moet ov betalen voor gebouwen waarvan u eigenaar bent. U kunt echter soms een vermindering of zelfs een volledige vrijstelling van ov krijgen wanneer het gebouw ‘improductief’ is.

Tip: U (uw boekhouder) moet daarvoor dan een bezwaarschrift indienen binnen de zes maanden vanaf de verzendingsdatum van het aanslagbiljet van de ov. Bezorg desgevallend dus tijdig uw aanslag ov aan uw boekhouder.

Hoeveel minder? De vermindering hangt af van de duur en de omvang van de improductiviteit. Staat een pand bv. een heel jaar volledig leeg, dan moet u dat jaar helemaal geen ov betalen. Staat het bv. acht maanden van het jaar voor de helft leeg, dan wordt de ov berekend op het ki x 1/2 x 8/12.

 

Wanneer vermindering of vrijstelling?

Ongemeubeld. De vermindering is enkel mogelijk voor ongemeubelde gebouwen, dus niet voor bv. een braakliggend terrein of een gemeubeld appartement.

Improductief. Een gebouw is improductief wanneer het noch door u, noch door iemand anders gebruikt wordt en het geen inkomsten oplevert.

Gedurende 90/180 dagen. De improductiviteit moet ten minste 90 dagen (Vlaanderen en Brussel) of 180 dagen (Wallonië) van het jaar bedragen. Die dagen moeten wel niet op elkaar volgen.

Let op! In Brussel geldt de vermindering enkel voor woningen, niet voor bedrijfsgebouwen.

Onvrijwillig. U krijgt de vermindering van ov niet wanneer u vrijwillig een pand laat leegstaan. U moet de ‘onvrijwilligheid’ ook zelf bewijzen.

 

Wanneer is improductiviteit onvrijwillig?

Volgens de fiscus. Volgens de fiscus is er in principe maar sprake van onvrijwillige improductiviteit als u het gebouw niet enkel te huur zet, maar tegelijk ook te koop en geen van beide opties succes heeft. M.a.w. wanneer het gebouw noch verkocht, noch verhuurd raakt (Comm. IB 257/90).

Volgens de rechtspraak. De rechters zijn minder streng. Vaak is het immers gewoon niet realistisch dat u een pand zowel te huur als te koop zet (Luik, 08.04.2010 en Gent, 13.12.2011) . Vorig jaar heeft ook het hoogste gerechtshof, het Hof van Cassatie, beslist dat wanneer u een pand gekocht heeft om het te verhuren, dus absoluut niet met de intentie om het weer te verkopen, de fiscus voor de vermindering van ov niet kan eisen dat u het pand ook nog eens te koop zet (Cass., 15.03.2013).

Wat kunt u doen? U moet aantonen dat u er alles aan gedaan heeft om het pand verhuurd te krijgen. Houd dus de bewijzen daarvan bij, bv. advertenties in de pers en op websites, contracten met vastgoedkantoren, mails aan en van potentiële huurders, verslagen van bezoeken van potentiële huurders, enz. Zorg er ook voor dat u kunt aantonen dat uw gevraagde huurprijs ‘marktconform’ is.

Wat met verbouwingen? Is het pand niet verhuurd omdat u nog niet-noodzakelijke verbouwingen doet, dan is de improductiviteit vrijwillig en heeft u geen recht op de vermindering van ov (rb. Gent, 22.04.2004) . Zijn de verbouwingen echter noodzakelijk om het pand te kunnen verhuren of worden ze door de overheid opgelegd, dan is de leegstand tijdens de werken wél onvrijwillig en kunt u de vermindering dus wél krijgen (Luik, 28.10.2005 en Antwerpen, 14.06.2006).

Volgens de rechtspraak heeft u recht op de vermindering van ov wanneer u aantoont dat u er alles aan gedaan heeft om het pand verhuurd te krijgen. U moet het niet ook te koop zetten. Leegstand wegens noodzakelijke of door de overheid opgelegde verbouwingen belet de vermindering van ov niet.

Zes goede redenen om nog in 2014 een woning aan te kopen.

Omdat in 2015:
  1. De fiscale aftrek wegvalt.
  2. Tal van subsidies en premies voor isolatie en renovatie zullen verdwijnen.
  3. De rente op hypotheekleningen waarschijnlijk zal stijgen als gevolg van de economische groei.
  4. De banken nog kritischer worden in het toestaan van hypotheken.
  5. De banken een hogere inbreng van eigen middelen verwachten.
  6. De Vlaamse regering op de proppen komt met een nieuw soort van ‘compensatie’ maar welke dit precies zal zijn is niet gekend.

Positief nieuws over de Belgische vastgoedmarkt:

  • Een crash van de vastgoedmarkt is onwaarschijnlijk .
  • De overwaardering van Belgisch vastgoed is geschat op 5 à 15 %.
  • De financiële stabiliteit van onze economie is niet bedreigd. (bron KBC)
  • Nergens ter wereld ligt het percentage eigenaars (73 %) hoger dan in België.
  • Beleggen in vastgoed is nog steeds veruit de veiligste belegging.
  • De verkoopprijzen in België liggen gemiddeld 25 % lager dan in de ons omringende landen
  • De rentetarieven zijn absoluut gunstig en historisch laag, nooit was de situatie gunstiger om een eigen “thuis” aan te schaffen.
  • De banken tonen tot hiertoe nog geen enkele terughoudendheid om de aankoop van vastgoed te financieren. Kopers dienen wel te beschikken over voldoende eigen middelen.

Wat is er veranderd in 2013?

  • Gewijzigde wetgeving ivm rookmelders in huurwoningen
  • EPC: Nieuwe vorm en inhoud.
  • Belangrijkste wijzigingen EPC:
    • Uitgebreider en informatiever
    • Alle gegevens, verzameld door de energiedeskundige, worden vermeld op het certificaat.
    • Het soort beglazing zal meer in detail worden ingegeven.

Als gevolg van de hoge energieprijzen hechten kopers alsmaar meer belang aan de energiezuinigheid van een woning. Die wordt weergegeven op het EPC dat verplicht dient voorgelegd te worden bij verkoop of verhuur van woningen.(*)

Wij ervaren dat kopers steeds vaker een nadelig EPC aanhalen om van de prijs te dingen. De “ingeschatte” prijs van isolatiewerken wordt gewoon van de vraagprijs afgetrokken.

Vaak schatten de kopers de kosten echter veel hoger in dan de werkelijkheid, dit beïnvloedt uiteraard hun biedprijs.

Als erkend energiedeskundige en deelnemer aan een Europees project zijn we goed geplaatst om het resultaat van het EPC te interpreteren.

 

Extra

Voor elke woning met een “nadelige” EPC score maken wij een uitgebreide renovatiesimulatie, zo heeft een potentiele koper een duidelijk en realistisch beeld over de te nemen maatregelen en de bijhorende kosten.

(*) enkel van toepassing op eigendommen die via ons kantoor te koop/huur worden aangeboden.

Ons gemotiveerd, ervaren en deskundig team staat klaar. Wij helpen u graag verder met uw vastgoedplannen.